El Gobierno ha dado a conocer, al inicio de este 2025, un nuevo índice que marcará las actualizaciones de los precios de los alquileres de vivienda habitual: el Índice de Referencia de Actualización de la Vivienda (IRAV). Este anuncio llega casi dos años después de la aprobación de la Ley de Vivienda y tiene como objetivo ofrecer estabilidad al mercado inmobiliario, limitando los aumentos desproporcionados en los alquileres.
En este artículo, exploraremos en profundidad cómo funciona este nuevo índice, a quién afecta y qué implicaciones tiene para propietarios e inquilinos en un contexto en el que el alquiler IPC 2025 adquiere gran relevancia.
¿Qué es el IRAV?
El Índice de Referencia de Actualización de la Vivienda (IRAV) es un nuevo indicador elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Su principal objetivo es mitigar el impacto de las subidas en las rentas de alquiler, buscando aliviar la complicada situación de acceso a la vivienda. Según el Gobierno, este índice reemplazará al IPC como referencia para ajustar los precios de algunos contratos de alquiler, ofreciendo un marco más regulado y predecible tanto para propietarios como para inquilinos.
Sin embargo, el IRAV no se aplicará a todos los contratos de alquiler. Como se detallará más adelante, solo será obligatorio en casos determinados, mientras que en otros, los ajustes seguirán realizándose con base en el PC.
¿Cómo se calcula el IRAV?
El IRAV no se basa en el IPC general, sino que utiliza un conjunto de indicadores específicos relacionados con el sector inmobiliario, incluyendo factores como la evolución de los precios de las viviendas y los salarios medios. Esto asegura que los aumentos sean más representativos del contexto real del mercado de alquiler, sin verse tan influenciados por factores macroeconómicos que no afectan directamente a los arrendamientos.
¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del IRAV?
El IRAV se aplicará únicamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, es decir, a partir de mayo de 2023.
Por el contrario, los contratos firmados antes de dicha fecha seguirán actualizándose según lo que se haya acordado previamente entre las partes en el contrato de arrendamiento. Además, este índice no será aplicable a los siguientes casos:
- Alquileres temporales.
- Alquiler de habitaciones.
- Contratos relacionados con locales comerciales, oficinas, garajes y trasteros, salvo que formen parte del arrendamiento de una vivienda habitual.
¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2025 con el IRAV?
En 2025, el IRAV establece un incremento máximo del 2,20% para la actualización de las rentas de alquiler. Este porcentaje es algo menor al IPC, que terminó en 2024 en un 2,8%. Así, por ejemplo, un alquiler de 1.000 euros al mes en 2024 podría aumentar hasta 1.022 euros en 2025.
Este límite es más bajo que el 3% permitido en 2024 y que los topes del 2% establecidos en 2022 y 2023, lo que refleja una tendencia a moderar las subidas para proteger a los arrendatarios. La actualización se llevará a cabo, como de costumbre, cuando llegue la revisión anual del contrato, siempre que este cumpla con los requisitos para aplicar el IRAV.
¿Puede un propietario superar el límite del IRAV?
En los contratos regidors por el IRAV, el propietario no podrá aumentar el alquiler más allá del 2,20% estipulado. No obstante, hay una excepción: si no se realizaron las actualizaciones correspondientes en años anteriores, el propietario pude acumular esos aumentos pendientes.
Por ejemplo: si en 2024 no se aplicó el 3% permitido, el propietario podría sumar ese porcentaje al 2,20% de 2025, alcanzando un incremento total de 5,20%.
Esto brinda algo de flexibilidad en situaciones donde no se hayan realizado ajustes previos.
¿Qué implicaciones tiene el alquiler IPC 2025 para los propietarios?
Con la entrada en vigor del alquiler IPC 2025, muchos propietarios se preguntan si sigue siendo rentable alquilar sus propiedades bajo las nuevas normativas. Sin embargo, hay varios factores que siguen haciendo del alquiler una opción atractiva:
Diferencia reducida entre el IRAV y el IPC
El IPC cerró en 2024 en un 2,8%, mientras que el IRAV establece un límite de 2,20%. La diferencia es solo del 0,6%, lo que no supone un cambio significativo en la rentabilidad para la mayoría de los propietarios.
Costes de mantener una propiedad vacía
Tener una vivienda desocupada implica una serie de gastos fijos, como el mantenimiento de suministros, seguros y, en algunos casos, la hipoteca. Alquilar la propiedad no solo genera ingresos, sino que también permite cubrir estos costes fijos.
Riesgos de la okupación
La okupación sigue siendo un problema en muchas ciudades españolas. Los inmuebles vacíos son un objetivo común, lo que puede derivar en largos trámites legales y daños a la propiedad. Al tener la vivienda alquilada, se reduce considerablemente el riesgo de que esto ocurra.
¿Qué implicaciones tiene el alquiler IPC 2025 para los inquilinos?
La implementación del alquiler IPC 2025 mediante el Índice de Referencia de Actualización de la Vivienda (IRAV) introduce cambios importantes para los inquilinos, especialmente en términos de estabilidad y previsibilidad económica. Estas son las principales implicaciones:
Subidas limitadas y mayor estabilidad
Con el IRAV, los incrementos del alquiler están limitados al 2,20% en 2025, independientemente de las variaciones del IPC. Esto garantiza subidas más moderadas en comparación con escenarios de alta inflación. Para los inquilinos, esta medida supone un alivio frente a aumentos desproporcionados, facilitando la planificación financiera.
Aplicación restringida
El IRAV se aplica exclusivamente a contratos de vivienda habitual firmados después del 25 de mayo de 2023, tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Los contratos anteriores seguirán regidos por lo estipulado en el contrato o por el IPC. Además, quedan fuera de esta regulación los alquileres temporales, de habitaciones, locales comerciales, oficinas y garajes.
Oportunidad de negociar
Inquilinos con contratos anteriores a mayo de 2023 pueden negociar con los propietarios para actualizar la renta según el IRAV en lugar del IPC. Si ambas partes acuerdan, es posible modificar el contrato y beneficiarse de este límite más bajo en las subidas anuales.
Riesgo de precios iniciales más altos
Aunque el IRAV controla las subidas en contratos existentes, no regula los precios de entrada en nuevos alquileres. Esto podría llevar a los propietarios a fijar rentas iniciales más altas para compensar las limitaciones, dificultando el acceso a nuevas viviendas en un mercado ya tensionado.
Protección para los inquilinos recientes
Los inquilinos que firmaron contratos después de mayo de 2023 son los principales beneficiarios del IRAV, ya que sus alquileres estarán sujetos al tope del 2,20%, asegurando mayor estabilidad en sus finanzas.
¿Afecta esta normativa al alquiler con Homyspace?
No. La normativa del alquiler IPC 2025 y la aplicación del IRAV no afecta a los contratos de alquiler gestionados a través de Homyspace. En Homyspace, nos especializamos en alquileres por meses (desde unas semanas hasta un año), lo que nos coloca en una categoría diferente a la de los alquileres de vivienda habitual, que es donde se aplica la normativa mencionada.
A diferencia de los alquileres tradicionales de larga estancia, los alquileres a través de Homyspace están diseñados para ofrecer flexibilidad y adaptabilidad, lo que elimina algunas de las limitaciones que surgen con regulaciones como el IRAV.
Por tanto, si estás buscando alquilar tu propiedad a empresas o profesionales por periodos flexibles, Homyspace te ofrece la posibilidad de hacerlo sin las restricciones de los límites de aumento de alquiler establecidos por la nueva legislación. Esto te permite mantener un alquiler más dinámico y beneficioso tanto para propietarios como para inquilinos, sin las complicaciones de las normativas aplicables a los alquileres de vivienda habitual.
